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房价上涨动力走弱?前4月楼市出现三大变化,预

2018.12.24未知

“五一”小长假,不少人都会选择和家人朋友一起度过,当围坐在一起的时候,房子自然是少不了的话题。期间,一个朋友咨询笔者,去年的五月份,不少城市的房地产市场,特别是三四线城市的房地产市场,还是一片热闹景象,今年则明显冷清了很多,这种态势有没有可能持续下去呢?

其实,从2016年930新政算起,楼市调控已经持续了两年半的时间,在这个过程当中,房地产市场逐步告别高速发展的阶段,尤其值得关注的是,支撑房价不断上涨的动力开始发生了微妙的变化,楼市回归理性的趋势也逐渐明朗。那么,未来房价上涨动力会持续走弱吗?其实,今年前4个月的房地产市场变化已经对未来楼市和房价走向传递了一定的信号,我们可以从以下三点进一步了解。

前4月楼市三大变化预示房价上涨动力走弱

第一,小阳春渐失色?重提房住不炒。回顾三月份的房地产市场,”小阳春“现象被炒得沸沸扬扬,曾一度让观望中的购房者变得更加纠结。不过,四月份下旬,房地产市场无异于迎来了新一轮调控,“房住不炒”的定位再被提及,使得这场所谓的“小阳春”现象来得快,去得也快,目前可以预见的是,今年第二季度很难再延续“小阳春“的热度。

笔者认为,通过这一转折变化,我们可以得到两个信号:一方面,局部“小阳春”现象,既有热点城市楼市发展的实际需求,当然也不乏炒作因素推波助澜;另一方面,房地产调控政策会继续保持稳定性和连续性,短期内放松调控几乎没有可能。总而言之,房地产整体的走向基本明了。

第二,楼市何去何从?刚需开始唱主角。无论是买来自己住,还是囤来投资投机,刚需往往都是最终的接盘者,所以刚需一直都是房地产市场的主角。但是,长期以来由于投资投机因素的存在,投资炒房客往往抢了刚需的“风头”。不过,经历了两年半的房地产调控以后,投机炒房客虽然没有全部消失,但是投机炒房空间已被大大压缩了,要么被套牢,要么已经离场,已经成为了炒房客的生存常态。

笔者认为,在这种情况下,刚需自然而然就唱起了主角,但是刚需购房能力有限,以及以自住需求为主的特点,决定了刚需没有足够的能力启动大规模的买房换房链条。除此之外,目前楼市依然处于调整期,观望方式是刚需群体的主流选择,所以这自然就带来了成交量的乏力。笔者认为,以上这两个原因,都意味着房价上涨动力的减弱。

 

第三,楼市持续分化?三四线棚改缩水。最近,不少省份都公布和调整了2019年的棚改计划。根据统计,2019年全国棚改计划规模为285万套,与2018年相比,今年棚改计划大幅缩减超过50%,不少业内人士用“腰斩”来形容这一变化。众所周知,过去这两三年,棚改货币化的安置方式是不少三四线城市房价走高的主要原因之一,如今棚改计划大幅缩水无异于釜底抽薪,也预示着楼市将进一步分化。

此外,值得注意的是,在一些二三四线城市,房地产市场正从棚改方式向旧城改造转变,换言之,从大拆大建的方式向对原有旧城老房进行改造升级,在笔者看来,此举既改善了生活环境,也减少了对房地产的刺激。其实,无论是数量上的缩水,还是方式的转变,都意味着棚改这一房地产红利正慢慢减弱。

 

未来房地产市场可能出现的主要趋势

通过以上三个变化,不难看出,支撑过去两三年房价上涨的主要动力开始出现了持续减弱的势头,没有了投机炒房客的推波助澜,失去了棚改货币化安置的根本支撑,是否意味着房地产市场会持续下行呢?笔者认为,从短期来看,楼市大局已经基本确定,高房价无法复制。但是,从长期趋势来看,虽然房地产市场整体告别了高速发展阶段,但对于一部分城市的房地产市场而言,或许仍然存在红利支撑。

1,利好自住需求政策出台,住房需求或逐步得到释放。从短期来看,刚需或仍以观望为主,但是在“房住不炒”的定位下,利好刚需和改善两大自住性群体的政策或逐步出台。一方面,继续稳定房价走向预期,通过降低房贷利率,加大公积金支持,调整限购等方式降低购房者资金成本和时间成本;另一方面,进一步促进楼市稳定,防止房价大起大落,创造稳定和有利的改善和换房环境。总而言之,随着利好自住需求政策的不断出台,潜在的住房需求会逐步得到释放,对房地产形成长期稳定支撑。

2,楼市或持续调整和分化,但不同城市面临不同楼市红利。笔者认为,房地产发展会推动城镇化向前推进,而城市格局的变化也影响着房地产市场的变化。一方面,随着都市圈,城市群以及主要大城市落户限制的松绑,一二线城市的经济基础,人口涌入仍然会对房地产发展形成支撑,所以对于一二线城市的购房者而言,房子仍然是稳定的保值升值手段。另一方面,处于核心城市群周边的三四线城市或迎来较大潜力,不仅可以承接产业转移,还可以享受国家基础设施建设带来的红利,继而吸纳人口流入。

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